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江门新会古典家具城租赁合同纠纷二审租赁方

发布时间:2019-06-07 20:42:11
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二审时,原告中诚公司提出请求,要求法院确认与4被告签订的《土地使用合同》在2011年7月11日已解除法律效力,同时要求被告将租用土地腾退归还。

2009年11月,原告中诚公司出租地块给4被告使用15年,约定使用期内,“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物的,甲方须提前一个月通知乙方,乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方;甲方按双倍履约保证金退回给乙方。”中诚物业二审认为,是政府的改造要求才导致其需要收回土地进行改造,这个原因属于条款约定的“其他原因”范畴。

多位被告提出,其并没有同意解除合同,新会区委将古典家具城建设列入倒逼机制项目的新委(2011)3号文件并非属于政府城建规划文件,也非《合同法》所规定的解除合同的法定情形和“其他原因”。

二审法院认为,本案为租赁合同纠纷,本案的争议焦点为中诚公司是否有权解除《土地使用合同》的问题;从“其他原因”约定于“因政府城建规划需要”之后作为选择性可解除条件来看,“其他原因”应理解为与“政府城建规划需要”类似的、导致合同目的可能无法实现的其他合理情形。因此,认定中诚公司是否享有合同解除权,应当重点分析合同履行过程中是否存在“政府城建规划需要”或类似的合理情形。

二审法院查明,中诚公司因落实新会区2011年区重点任务倒逼项目,需对原新会汽车厂地块进行改造,完成中国古典家具之都产业园的首期建设,并以涉案土地作为中国古典家具之都博览中心门前的中央广场。该方案已经江门市城乡规划局新会分局作出《村镇规划设计审批通知书》,同意报审的新会古典家具城厂区规划方案。涉案土地的规划经合法审批手续后已为变更。中诚公司根据该项目实施需要而收回涉案土地用作该项目的门前中央广场,属因政府城建规划需要类似的合理情形。

二审法院认为,4被告提出该规划违法、项目不合法及规划变更不属政府城建规划需要等抗辩主张,均不影响中诚公司约定解除权的行使,且该规划、项目是否违法属行政审判的范畴,本案民事诉讼无权对此作出法律评判。二审判决原告胜诉,推翻一审判决并确认双方《土地使用合同》于2011年7月11日解除,判决生效起5日内被告返还土地及地上建筑物,原告双倍返还履约保证金。至于合同解除后是否产生损失及赔偿损失问题,被告可另寻其他途径救济。

再审听证

法官力撮双方协商和解

7月18日于省高院进行的再审听证,3位被告共同聘请一位律师,提交了5项新证据,包括国有土地使用证登记卡,证明涉案土地使用权为工业用地土地用途;中国古典家具之都博览中心铺位使用和管理协议书,用以证明被申请人违反规划使用涉案土地进行商业商铺用途,其自身违反规划用途;以及被申请人的宣传单,其对涉案土地公开进行商业运作,不符合工业土地用途的情况;另两项为相关收据,证明申请人利用土地的情形为行政主管单位确认的合法行为。原告律师则认为,这5项证据非新证据,不予承认。

被告律师7月9日到江门市城乡规划局新会分局等相关单位及部门对涉案土地和建筑物的手续进行调查了解,认为涉案土地规划并未实际变更,原二审判决对被申请人提供证据CZ号《村镇规划设计审批通知书》定性错误,错误认定彩艳公司建设项目为政府重点项目。

被告律师称,规划部门否认CZ号《村镇规划设计审批通知书》属于该局行政行为,村镇规划审图组实为内部科室的审图组,不能代表规划分局的行为,也不能产生行政许可效力;该证有效期为一年,已经失效。而被告作为申请人已经在涉案土地建设的厂房符合规划,也缴纳了相应规费,形成了合法的土地使用的许可,如规划部门要进行新的规划,依法将履行听取利害关系人的意见和依法补偿后,才能颁发新的规划许可。据悉,被告认为规划部门的行政许可造成其损失,已在新会法院起诉新会规划分局,得到受理并立案。

被告律师认为,既然涉案土地并无原二审判决认定的变更规划,也无合同约定的城建规划需要等类似情形,原二审判决认定基本事实是错误的,缺乏证据证明。按照《民事诉讼法》第200条第二项原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的情形,依法应予再审立案。原告律师则认为,二审事实认定清楚,应维持原判,无需再审。

质证结束后进入调解阶段,双方均表示愿意接受调解协商,庭审法官分别单独约见双方律师和当事人或代理人,陈述利弊:原告方项目为工业用地,政府规划一说存在瑕疵,在法院未确认合同终止解除前已对被告方厂房断水断电造成损失,而15年合同投资100多万只赔16000元的违约金有失公平,被告方不愿搬走若强制执行或酿维稳事故,拖延下去将造成更大的损失,不如和对方积极沟通;原告方律师和代理人则告知法官,一、二审时已提出多个方案但对方 “狮子大开口”,开价过高;被告一方,法官告知其二审败诉,与原告谈判的砝码并不多,希望能从实际出发和对方谈条件,达成协议,被告方称只是要回投资成本及损失赔偿,并不过分,完全接受调解。

双方当庭均表达了和解愿望,原告方称将和彩艳集团方面负责人沟通后,再提出具体和解条件。此次听证后,双方是走向僵局还是就此和解,本报将继续跟踪报道。

南方 杨兴乐

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